2025年第12刊

　　如果2024年标志着全球实物资产的转折点，那么2025年则稳固确立了这一转变。在日本、中国及更广泛的亚太地区，实物资产行业在持续通胀、货币政策调整、能源转型压力以及长期存在的地缘政治风险交织的环境中稳步前行。尽管不确定性依然存在，但在某些市场，正是由于这些挑战，实物资产成为当年表现最为突出的资产类别之一。

　　区域内的共同趋势逐渐显现：在供应受限的城市中，租金增长重新回归；市场对上市房地产工具的信心得以恢复；同时，与脱碳目标和数字基础设施相关的资产需求不断上升。

　　2025年，几乎没有哪个市场比日本更让投资者感到意外。这一年标志着一个明确的转折点，KJRM Holdings总裁兼首席执行官Naoki Suzuki表示，在通胀的宏观经济背景下，投资者和物业管理方都承认日本租金的持续增长。

　　Suzuki表示：“在酒店、多户住宅和物流等某些领域，这种势头已经持续了数年，并且现在开始向零售和办公等其他领域扩展。”“由于建筑成本上升以及业主谈判更为强势，新增建筑面积的预期有限，这推动了办公市场租金的强劲上涨。”

　　这一转变在东京尤为明显。根据CentreSquare的报告，办公市场的空置率已降至3%以下，帮助业主重新获得定价权。鉴于开发商在办公资产上的大量投入，即使租赁条件的细微改善，也会对股权和房地产信托基金（REIT）的估值产生显著影响。

　　Suzuki表示：“许多日本房地产信托基金（J-REITs）实现了现金流增长，这转化为更高的股息和净资产价值（NAV）。”“随着投资者意识到J-REITs正在受益于新一轮租金增长趋势，资金重新回流到该领域。”他补充说，去年年底，市场交易代价较NAV折价约20%，如今已回升至濒临NAV的水平。

　　货币政策也为市场提供了意外的助力。尽管日本央行在2025年1月将利率从25个基点上调至50个基点（一年内的第三次加息），但房地产市场依然走强。CentreSquare指出，历史上，政策利率变动后，房地产股往往表现优异，因为市场将日本央行缓慢且明确的紧缩政策解读为宏观经济稳定的信号，而非限制性举措。

　　展望未来，Suzuki认为企业房地产分拆（carve-outs）是最具吸引力的增长机会。随着日本企业资产欠债表上仍持有大量房地产，股东要求出售的压力不断加大，这为有限竞争交易和高价值创造机会打开了大门。

　　在更广泛的亚太地区，2025年的主导趋势包括降息、供应链百般化以及加速推进的低碳转型。

　　“这些趋势促使投资者更加关注东南亚和韩国现代化、节能型的物流设施，”Northmod管理合伙人Paul Lee表示。“尽管整体市场情绪有所波动，物流和工业资产却展现出最强的韧性，这得益于持续的电子商务需求、库存再平衡以及优质空间的短缺。”他指出，首尔都市圈和马来西亚主要物流走廊的核心物流资产表现超出预期，租赁势头强劲，部分区域租金实现增长。

　　Lee强调，最大的意外在于资本迅速转向现代化物流领域，新技术赋能的新资产与老旧次级资产之间的差距迅速扩大。与此同时，基础设施领域依然受到青睐，尤其是与能源转型相关的数据中心、电网支持资产和可再生能源项目。展望未来，Lee指出马来西亚和韩国的核心物流、冷链设施以及ESG驱动的资产重组存在显著机会，若将物流资产与现场太阳能、电池储能和电力韧性办理方案相结合，还能获得额外的价值提升。

　　2025年，中国房地产市场的核心主题是C-REITs（中国房地产信托基金）的迅速崛起，与此同时，长期公寓租赁、能源相关基础设施以及数字中心等领域依然保持韧性，F.O.G Capital and Asset Management董事长兼首席执行官、越秀房地产信托基金独立董事陈晓欧先生表示。在低利率环境的支持下，投资者对C-REITs的需求不断上升。他指出，随着77只上市REITs的推出，这一资产类别正在快速重塑中国房地产资本市场的格局。

　　陈表示：“未来将有更多资产类别被纳入中国C-REITs体系，例如目前尚不符合上市条件的酒店、办公等商业地产形式。”他强调：“全球投资者应更加关注C-REITs，不仅因为其市场规模快速增长，更因为它们在实物资产资本化进程中的重要影响力。”

　　展望未来，陈预计2026年将出现更广泛的资产类别多样化，并认为在当前大中华区资产价值接近周期性低点的背景下，收购折价核心资产并计划未来通过C-REIT市场退出的策略，可能是一种审慎的房地产投资方式。

　　根据CentreSquare的分析，日本等市场正进入一个长期的结构性紧缩、企业改革和通胀动态变化阶段，而区域物流枢纽和中国C-REIT市场则正在开启多年的增长周期。与此同时，人工智能正在加速数据中心经济的发展，推动对具备稳定电力、先进冷却系统和长期租约的新一代设施的需求。NTT DC REIT作为新加坡近十年来规模最大的REIT IPO，进一步巩固了数据中心作为AI时代中最具战略性和持久性的实物资产投资之一的地位。

　　尽管地缘政治和贸易不确定性持续影响市场情绪，2025年亚太地区房地产市场条件仍有所改善。年末利率下降提振了投资者信心，预计也将支持2026年更为强劲的投资活动。企业加速回归办公室，更加注重工作场所体验与效率；物流用户则忽略短期波动，为长期增长布局。在整个地区，真实资产表现优异，通胀为资产提供了久违的支撑，办公、物流、多户住宅、酒店和零售等多个领域的租金增长重新显现。从电子商务、数据消费到低碳转型，结构性需求驱动因素持续增强。

　　投资者展望2026年时，2025年的经验清晰表明：在亚太地区，那些拥有最强基本面和最明确结构性需求驱动的市场正在领先，而这些基本面目前依然稳固。

来源： 亚太房协APREA

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